Najem lokalu użytkowego cz. II – czas trwania

Dziś kontynuacja mojego pierwszego wpisu na blogu poświęconego umowie najmu lokalu użytkowego. Tym razem o tym na jaki czas można zawrzeć umowę najmu i jakie to może mieć znaczenie na pozostałe warunki umowy?

Otóż umowę najmu, w tym umowę najmu lokalu użytkowego, zawiera się na:

  • czas oznaczony lub
  • czas nieoznaczony.

Jeśli czas trwania najmu nie został określony albo też nie wynika on z innych okoliczności przyjmuje się, że umowa została zawarta na czas nieoznaczony.

Wskazanie czasu trwania umowy najmu ma istotne znaczenie z punktu widzenia możliwości późniejszego wypowiedzenia takiej umowy.

O czym należy pamiętać zawierając umowę najmu lokalu użytkowego na czas oznaczony?

  1. Co do zasady umowa na czas oznaczony trwa tak długo jak przewidziano to w  umowie.
  2. Termin końcowy trwania umowy najmu może być określony poprzez wskazanie daty końcowej najmu, określenie czasu trwania najmu w dniach, tygodniach, bądź latach.
  3. Możliwość wcześniejszego wypowiedzenia takiej umowy może zostać przewidziana przez strony w umowie poprzez wskazanie katalogu sytuacji, w których będzie to możliwe. Aby takie postanowienie było skuteczne dobrze jest wskazać okres wypowiedzenia oraz przypadki, w których takie wypowiedzenie można złożyć.
  4. Jeśli w umowie na czas oznaczony nie przewidziano możliwości wcześniejszego jej wypowiedzenia to umowa obowiązuje do daty zakończenia najmu, chyba że obie strony zgodnie postanowią inaczej i rozwiążą umowę za porozumieniem stron.
  5. Umowy najmu zawierane na bardzo długi czas oznaczony (co najmniej 10 lat,a pomiędzy przedsiębiorcami co najmniej 30 lat) traktuje się jak umowy zawarte na czas nieoznaczony, dlatego należy rozsądnie określać czas trwania umowy, tak aby jej charakter się nie zmienił.

O czym należy pamiętać zawierając umowę najmu lokalu użytkowego na czas nieoznaczony?

  1. Umowa na czas nieoznaczony może być wypowiedziana zarówno przez najemcę, jak i wynajmującego, z zachowaniem umownych okresów wypowiedzenia, a jeśli takowe nie zostały przewidziane, terminów ustawowych.
  2. Jeśli umowa została zawarta na czas nieoznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, każda ze stron może wypowiedzieć umowę najmu lokalu użytkowego z trzymiesięcznym terminem wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego.

Ponadto zarówno umowę na czas oznaczony, jak i nieoznaczony można rozwiązać w następujących sytuacjach przewidzianych w ustawie:

  1. Jeżeli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia
  2. Umowę można również wypowiedzieć w przypadku niepłacenia czynszu przez najemcę. Jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu
  3. Najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą.
  4. Najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach, jeśli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych.

Zwróć uwagę na to od kiedy umowa ma być wykonywana, gdyż nie musi być to być dzień tożsamy z dniem podpisania takiej umowy. Umowa najmu może bowiem przewidywać nawiązanie stosunku najmu od innego terminu w przyszłości albo określać go na dzień wydania lokalu najemcy.