Podwyższenie wysokości czynszu najmu lokalu użytkowego

Wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu

              Wysokość czynszu dyktują warunki rynkowe. Zdarza się jednak, że wynajmujący, w celu zachęcenia potencjalnych najemców, najpierw oferuje niski czynsz, aby później, już po podpisaniu umowy, go podwyższyć. Taką możliwość daje mu art. 685(1) kodeksu cywilnego, który określa zasady podwyższania czynszu.

           Przepis art. 6851 kc przewiduje wyjątek od zasady swobody umów przez przyznanie wynajmującemu uprawnienia do jednostronnej zmiany wysokości czynszu.

            Art. 6851 kc dotyczy umów zawartych zarówno na czas nieoznaczony jak i oznaczony w odniesieniu do najmu lokali użytkowych oraz najmu okazjonalnego lokali mieszkalnych.

            Wypowiedzenie wysokości czynszu na podstawie art. 6851 k.c. jest jednostronnym oświadczeniem woli wynajmującego, to znaczy, że aby zmienić wysokość czynszu nie jest potrzebna zgoda najemcy.

            Wypowiedzenie wysokości czynszu powinno być wyrażone w formie w jakiej zawarto umowę najmu, czyli najczęściej będzie to forma pisemna.

 Jakie są konsekwencje jednostronnego podwyższenia czynszu?

            Sprawa jest jasna gdy najemca zgodzi się na podwyżkę, po miesiącu zaczynie po prostu płacić wyższy czynsz.

            Co się natomiast stanie w przypadku jego odmowy?

          Sprawa nie jest do końca jasna, gdyż przepis nie mówi wprost o wypowiedzeniu umowy. Większość prawników uważa, że nie przyjęcie warunków równa się rozwiązaniu umowy najmu. Przeciwnicy tej tezy wskazują, że mogło to by doprowadzić do obchodzenia ustalonych okresów wypowiedzenia umowy i wskazują, że w przypadku odmowy przyjęcia podwyższenia czynszu powinno się oddzielnie wypowiedzieć umowę najmu. W takim wypadku pomimo braku zgody, gdy obowiązuje nasz dłuższy niż miesięczny termin wypowiedzenie, bo upływie jednego miesiąca będziemy płacić wyższy czynsz aż do rozwiązania umowy. W jeszcze trudniejszej sytuacji są najemcy którzy mają zawartą umowę najmu na czas oznaczony, a nie ma przesłanek do rozwiązania umowy ze szczególnych powodów.

Czy wobec wyżej wskazanej możliwości jednostronnego podwyższenia czynszu przez wynajmującego, najemca jest skazany na ciągłą niepewność w odniesieniu do wysokości czynszu?

            Niekoniecznie. Art. 6851 kc ma charakter dyspozytywny, to znaczy, że strony mogą go w umowie dowolnie modyfikować, wprowadzając przykładowo dłuższy termin wypowiedzenia, lub uzależnić możliwość podwyższenia czynszu od niezależnych czynników, strony mogą również wyłączyć stosowanie powyższego przepisu w zawartej między nimi umowie.

aplikant radcowski

Piotr Olszówka

Najem lokalu użytkowego cz. II – czas trwania

Dziś kontynuacja mojego pierwszego wpisu na blogu poświęconego umowie najmu lokalu użytkowego. Tym razem o tym na jaki czas można zawrzeć umowę najmu i jakie to może mieć znaczenie na pozostałe warunki umowy?

Czytaj dalej